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Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist die Ausführung nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. Bei einer Formulierung „voraussichtlich (Datum)“ fehlt es jedoch für die Annahme einer verbindlichen Vertragsfrist an der erforderlichen Eindeutigkeit.

Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. Der Auftragnehmer hat innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung durch den Auftraggeber zu beginnen.

Ist der Auftragnehmer zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet, kommt es für den Beginn der Ausführung grundsätzlich auf die tatsächliche Arbeitsaufnahme auf der Baustelle an. Haben beispielsweise die Vertragsparteien die ständige Anwesenheit von mindestens vier Arbeitskräften auf der Baustelle festgelegt, reicht der Einsatz von nur einer Arbeitskraft durch den Auftragnehmer für den Arbeitsbeginn nicht aus.

Sollte der Auftragnehmer den Start der Arbeiten hinauszögern, ist es dem Auftraggeber möglich, ihm eine angemessene Zeitspanne für den Arbeitsbeginn zu setzen und im Falle der Nichteinhaltung mit Vertragsauflösung zu drohen. Diese Zeitspanne darf durchaus kurz ausfallen und muss nicht die gesamte üblicherweise benötigte Zeit für die Vorbereitung der Arbeiten umfassen.

Ein vorsätzliches Verschweigen von Tatsachen kann als betrügerisches Verhalten angesehen werden, sofern eine Verpflichtung zur Offenlegung dieser Tatsachen besteht. Eine Offenlegungspflicht tritt jedoch nur dann in Kraft, wenn der andere Vertragspartner im Rahmen von Treu und Glauben sowie den gängigen gesellschaftlichen Normen vernünftigerweise mit einer Aufklärung rechnen kann. Im Allgemeinen liegt es in der Verantwortung jedes Beteiligten, sich um die eigenen Interessen zu kümmern. Es gibt keine generelle Verpflichtung, alle potenziell entscheidenden Informationen für den Entschluss des anderen Vertragsteils von sich aus preiszugeben. Es ist vielmehr so, dass ein Vertragspartner lediglich dazu verpflichtet ist, den anderen über jene Umstände in Kenntnis zu setzen, die den eigentlichen Zweck des Vertrags zunichtemachen könnten und somit für dessen Entscheidungsfindung erheblich sind – und das auch nur dann, wenn eine solche Mitteilung nach allgemeinem gesellschaftlichen Verständnis zu erwarten wäre.

Vor diesem Hintergrund entschieden die Richter des OLG Rostock, dass der Befall eines Hauses mit Hausschwamm dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen ist, wenn er diesen hat fachgerecht beseitigen lassen.

Ferner besteht die Mitteilungspflicht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.

Viele Mietverträge beinhalten Kündigungsausschlüsse oder es handelt sich bei dem Mietvertrag um einen Zeitmietvertrag. Im Laufe des Mietverhältnisses können sich jedoch Gründe ergeben, warum ein Mieter vorzeitig aus seiner Wohnung ausziehen (z.B. Veränderung der Lebensumstände) und die gesetzliche Kündigungsfrist oder eine vereinbarte Mietzeit nicht einhalten möchte. Auf die Einhaltung der Kündigungsfristen kann der Vermieter in der Regel allerdings bestehen. Einen Rechtsanspruch auf die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags bei der Stellung eines Nachmieters haben Mieter nicht – außer es ist im Mietvertrag vereinbart. Grundsätzlich darf sich der Vermieter seinen neuen Mieter und damit neuen Vertragspartner selbst aussuchen.

Gesetzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Vor Ablauf dieser Kündigungsfrist muss sich der Vermieter keinen anderen Mieter suchen und hat somit einen Anspruch auf die Mietzahlungen des „alten“ Mieters bis zum Ende der Mietzeit.

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (Untervermietung), so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Vergangenheit bereits zu Wohnungen mit mehreren Zimmern entschieden, dass die o.g. Vorschrift weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen an die weitere Nutzung durch den Mieter aufstellt. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter die Kontrolle an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.

Ein etwaiger Bestandsschutz kann erlöschen, wenn ein Wohnhaus angesichts der bereits durchgeführten Baumaßnahmen nicht mehr mit dem zuvor vorhandenen Altbestand identisch ist. Auch wenn die Ausmaße des Wohnhauses mit dem Altbestand identisch sind und die durchgeführten Arbeiten im Wesentlichen zum Zweck der Renovierung und Sanierung erfolgten, verhindert dies im Übrigen nicht, das Wohnhaus als anders („aliud“) gegenüber dem Altbestand einzuordnen. Selbst dann, wenn Außenwände im Wesentlichen unverändert bleiben, kann ein Gebäude im Einzelfall durch zahlreiche, auch baugenehmigungsfreie Baumaßnahmen so sehr verändert werden, dass es einem Neubau gleicht.

So entschieden die Richter des Oberverwaltungsgerichts NRW gegenüber einem Bauherrn, dass ein rechtmäßiger Zustand allein durch eine vollständige Beseitigung des im Umbau befindlichen Wohnhauses erreicht werden könne, da ein etwaiger (formeller oder materieller) Bestandsschutz für den Altbestand im Zuge der Baumaßnahmen erloschen sei.

Grundsätzlich kann ein Vermieter nach durchgeführten Modernisierungs­maßnahmen die jährliche Miete erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören jedoch nicht zu den aufgewendeten Kosten und sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Für die Umsetzung der Mieterhöhung muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert wird. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungs­maßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungs­institute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbetrag. Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend muss der Vermieter eventuelle Drittmittel in seinem Mieterhöhungs­verlangen plausibel darlegen.