Aktuelles

Nutzungsänderung eines Gastronomiebetriebs

Mietrecht

Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hatte über den nachfolgenden Sachverhalt zu entscheiden: In einem Wohn- und Geschäftshaus wurde eine Pizzeria betrieben. Für die entsprechenden Räume liegt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1983 zum Betrieb einer Eisdiele vor. Aufgrund von Nachbarbeschwerden über Lärmbelästigungen wurde der weitere Betrieb der Pizzeria untersagt. Der Restaurantbetreiber legte dagegen Beschwerde ein.

Eine für einen Gastronomiebetrieb erteilte Baugenehmigung weist typischerweise eine gewisse Variationsbreite auf. Nicht jede Veränderung der betrieblichen Abläufe oder der gastronomischen Ausrichtung (z.B. Wechsel des Speisenangebots von deutscher auf französische Küche) wirft die Genehmigungsfrage neu auf. Die Variationsbreite wird aber dann überschritten, wenn sich betriebliche Einrichtungen und Abläufe in einer Weise ändern, dass neu- oder andersartige baurechtliche Problemlagen zu bewältigen sind bzw. bereits bestehende Problemlagen – etwa eine Immissionsproblematik – verschärft werden. So lag der Fall hier.

Während der überwiegende Betrieb bei einer Eisdiele typischerweise während der Tagzeit stattfindet, wird eine Pizzeria gerade in den Abendstunden aufgesucht. Damit stellen sich andersartige Fragen des Immissionsschutzes der Nachbarschaft. Hinzu kommt, dass eine Pizzeria auf einen mit hohen Temperaturen betriebenen Pizzaofen angewiesen ist, der Fragen des Brandschutzes und der Abluftführung aufwirft.
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Nutzung von zwei Stellplätzen mit mehr als zwei Pkw erlaubt

Mietrecht

In einem allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet ist es erlaubt, Parkplätze für die Anzahl an Autos zu haben, die durch die normalen Aktivitäten der dort lebenden Menschen benötigt werden. Auch wenn diese Parkplätze gelegentlich von mehr als zwei Autos gleichzeitig genutzt werden, gilt dies nicht als unzulässige oder übermäßige Nutzung für ein Einfamilienhaus. Es ist also in Ordnung, mehrere Parkplätze in diesem Wohngebiet zu haben, solange sie im Rahmen des üblichen Bedarfs für ein Einfamilienhaus genutzt werden.
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Keine Verbindlichkeit bei der Formulierung „Voraussichtlicher Baubeginn …“

Mietrecht

Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist die Ausführung nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. Bei einer Formulierung „voraussichtlich (Datum)“ fehlt es jedoch für die Annahme einer verbindlichen Vertragsfrist an der erforderlichen Eindeutigkeit.

Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. Der Auftragnehmer hat innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung durch den Auftraggeber zu beginnen.

Ist der Auftragnehmer zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet, kommt es für den Beginn der Ausführung grundsätzlich auf die tatsächliche Arbeitsaufnahme auf der Baustelle an. Haben beispielsweise die Vertragsparteien die ständige Anwesenheit von mindestens vier Arbeitskräften auf der Baustelle festgelegt, reicht der Einsatz von nur einer Arbeitskraft durch den Auftragnehmer für den Arbeitsbeginn nicht aus.

Sollte der Auftragnehmer den Start der Arbeiten hinauszögern, ist es dem Auftraggeber möglich, ihm eine angemessene Zeitspanne für den Arbeitsbeginn zu setzen und im Falle der Nichteinhaltung mit Vertragsauflösung zu drohen. Diese Zeitspanne darf durchaus kurz ausfallen und muss nicht die gesamte üblicherweise benötigte Zeit für die Vorbereitung der Arbeiten umfassen.
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Mitteilungspflicht bei Schwammbefall

Mietrecht

Ein vorsätzliches Verschweigen von Tatsachen kann als betrügerisches Verhalten angesehen werden, sofern eine Verpflichtung zur Offenlegung dieser Tatsachen besteht. Eine Offenlegungspflicht tritt jedoch nur dann in Kraft, wenn der andere Vertragspartner im Rahmen von Treu und Glauben sowie den gängigen gesellschaftlichen Normen vernünftigerweise mit einer Aufklärung rechnen kann. Im Allgemeinen liegt es in der Verantwortung jedes Beteiligten, sich um die eigenen Interessen zu kümmern. Es gibt keine generelle Verpflichtung, alle potenziell entscheidenden Informationen für den Entschluss des anderen Vertragsteils von sich aus preiszugeben. Es ist vielmehr so, dass ein Vertragspartner lediglich dazu verpflichtet ist, den anderen über jene Umstände in Kenntnis zu setzen, die den eigentlichen Zweck des Vertrags zunichtemachen könnten und somit für dessen Entscheidungsfindung erheblich sind – und das auch nur dann, wenn eine solche Mitteilung nach allgemeinem gesellschaftlichen Verständnis zu erwarten wäre.

Vor diesem Hintergrund entschieden die Richter des OLG Rostock, dass der Befall eines Hauses mit Hausschwamm dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen ist, wenn er diesen hat fachgerecht beseitigen lassen.

Ferner besteht die Mitteilungspflicht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.
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Stellung eines Nachmieters – trotzdem kein Recht auf vorzeitige Mietvertragskündigung

Mietrecht

Viele Mietverträge beinhalten Kündigungsausschlüsse oder es handelt sich bei dem Mietvertrag um einen Zeitmietvertrag. Im Laufe des Mietverhältnisses können sich jedoch Gründe ergeben, warum ein Mieter vorzeitig aus seiner Wohnung ausziehen (z.B. Veränderung der Lebensumstände) und die gesetzliche Kündigungsfrist oder eine vereinbarte Mietzeit nicht einhalten möchte. Auf die Einhaltung der Kündigungsfristen kann der Vermieter in der Regel allerdings bestehen. Einen Rechtsanspruch auf die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags bei der Stellung eines Nachmieters haben Mieter nicht – außer es ist im Mietvertrag vereinbart. Grundsätzlich darf sich der Vermieter seinen neuen Mieter und damit neuen Vertragspartner selbst aussuchen.

Gesetzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Vor Ablauf dieser Kündigungsfrist muss sich der Vermieter keinen anderen Mieter suchen und hat somit einen Anspruch auf die Mietzahlungen des „alten“ Mieters bis zum Ende der Mietzeit.
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Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Mietrecht

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (Untervermietung), so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Vergangenheit bereits zu Wohnungen mit mehreren Zimmern entschieden, dass die o.g. Vorschrift weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen an die weitere Nutzung durch den Mieter aufstellt. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter die Kontrolle an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.
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