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In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall war ein Mieter nach dem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Diesen berechnete er auf Grundlage eines Kostenvoranschlags. Der Mieter war jedoch der Auffassung, dass der Vermieter keine fiktive Höhe als Schadensersatz verlangen kann.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. Solche Vorschussansprüche bestehen allerdings nicht mehr nach Ende des Mietverhältnisses.

In der Regel kommt eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustande. Diese stellt den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen dar.

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Der Eigentümer einer 33,1 m2 großen Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt a. M. vermietete diese teilmöblierte Wohnung für 550 €/Monat kalt zzgl. Nebenkosten von 180 €/Monat. Auf Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung.

Das Amtsgericht verurteilte daraufhin den Vermieter wegen vorsätzlichen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete unter Ausnutzung des in Frankfurt a. M. herrschenden Mietwohnungsangebotes zu einer Geldbuße von 3.000 €. Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG) hat diese Entscheidung mit seinem Beschluss v. 1.11.2022 bestätigt. Die Richter des OLG führten aus, dass eine Miete, die um mehr als 20 % über dem üblichen Entgelt liegt, unangemessen ist.

Der Bundesrat billigte am 25.11.2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter- und Mieterseite nach einem Stufenmodell. Das Kohlendioxid-Kostenaufteilungs-Gesetz gilt damit ab dem 1.1.2023.

Künftig werden die Kostenanteile entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr berechnet und orientieren sich damit an der energetischen Qualität des Gebäudes. Je schlechter diese ist, desto höher ist der Anteil der Vermieterseite.

In einem vom Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) am 8.7.2022 entschiedenen Fall hatten Geschwister das von ihnen geerbte Elternhaus sanieren lassen. Dabei wurde auch Wasser aus dem Keller nach draußen gepumpt. Die Erben gingen davon aus, dass keine Ableitung in die Kanalisation erforderlich war, weil das Wasser auf dem Grundstück versickern würde. Stattdessen gelangte es zum Nachbarhaus und dort über einen Lichtschacht in den Keller des Nachbarn und durchnässte die Wände und den Fußboden. Der Nachbar verlangte Schadensersatz i. H. von ca. 6.700 €. Nach dem Urteil des Landgerichts war ein voller Ersatz nicht geschuldet, weil er keine Vorsorge dafür getroffen hatte, dass das Wasser aus dem Lichtschacht auch bei Frost hinreichend ablaufen konnte. Außerdem wurde der Schaden selbst behoben, sodass nicht der Betrag verlangt werden konnte, den eine Fachfirma in Rechnung gestellt hätte.

Die Richter des OLG sprachen dem Nachbar jedoch den vollen Betrag zu. Der Lichtschacht war zwar teilweise nicht in Ordnung, dies hatte aber nach den Feststellungen eines Sachverständigen nicht zu dem Schaden beigetragen, denn das Wasser wäre sonst über das Kellerfenster eingedrungen. Er konnte auch die fiktiven Kosten einer Fachfirma ersetzt verlangen, weil ein Schädiger nicht davon profitieren sollte, wenn ein Geschädigter einen Schaden selbst beseitigt.

Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grundes des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemiebedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat.

Dem Vermieter steht dann hinsichtlich des Kündigungsrechts auch kein Recht auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu, da er das Risiko einer pandemiebedingten Schließung des Mietlokals übernommen hat.

Die Richter des Oberlandesgerichts Hamm legten in einem am 15.7.2022 entschiedenen Fall einen Mietvertrag so aus, dass es den Mietparteien gerade um den tatsächlich erzielten bzw. erwarteten und nicht um einen hypothetischen oder anhand in bestimmten Monaten erzielter Umsätze hochzurechnenden Umsatz ging. Darauf, aus welchen Gründen dieser tatsächlich erwirtschaftete Jahresumsatz der im Vertrag vereinbarten Marge nicht entsprechen sollte, sollte es hingegen nicht ankommen. Dies folgte schon daraus, dass selbst Gründe, die grundsätzlich in die Verantwortungssphäre und den Risikobereich des gewerbetreibenden Mieters fallen, von dem dann bestehenden Sonderkündigungsrecht nicht ausgenommen waren.