Aktuelles

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die u.a. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 9.2.2024 in zwei Verfahren über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barrierereduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 cm erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) verlangt wurden.

Der BGH kam in beiden Fällen zu der Entscheidung, dass diese eine angemessene bauliche Veränderung darstellen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Die Angemessenheit von baulichen Veränderungen, die die Barrierefreiheit verbessern sollen, wird grundsätzlich angenommen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage etwa aufgrund von Anbauten stellen i.d.R. keinen hinreichenden Grund dar, die Angemessenheit einer Maßnahme in Frage zu stellen.

Die Kosten der baulichen Veränderungen sind für das Bestehen eines Anspruchs darauf grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie von dem verlangenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Vor diesem Hintergrund bejaht das Berufungsgericht zu Recht die Angemessenheit der Maßnahme.

In vielen Landesbauordnungen wird geregelt, dass bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, bei denen ein Zugangs- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, nur errichtet werden dürfen, wenn Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit bereitgestellt werden (notwendige Stellplätze).

Das erstreckt sich allerdings nicht darauf, für eine nach einer Landesbauordnung zu schaffende barrierefreie und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnung, einen barrierefreien Stellplatz in unmittelbarer Nähe der Wohnung zu errichten.

Das Oberlandesgericht Hamburg hatte zu entscheiden, ob gewerbliche Weitervermietung vorliegt, wenn eine Firma Wohnungen mietet und diese dann an ihre Mitarbeiter weitervermietet. Gewerbliche Weitervermietung liegt vor, wenn jemand eine Wohnung (oder mehrere Wohnungen) mietet, um dort nicht selbst zu wohnen, sondern um sie weiterzuvermieten – und das mit einem geschäftlichen Hintergedanken.

Interessanterweise muss der Zwischenmieter (also die Firma, die die Wohnung an ihre Mitarbeiter weitervermietet) dabei nicht unbedingt Gewinn aus der Vermietung selbst machen. Es reicht, wenn die Weitervermietung irgendwie dem Geschäftsbetrieb der Firma nützt. Mietet also eine Firma Wohnungen an, um sie an ihre Mitarbeiter weiterzuvermieten und dadurch ihr Geschäft zu stärken (z.B. durch die Gewinnung oder Bindung von Mitarbeitern), wird dies als gewerbliche Weitervermietung angesehen. Es geht dabei nicht darum, direkt Geld mit der Vermietung zu verdienen, sondern eher darum, dass die Firma insgesamt davon profitiert.

Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hatte über den nachfolgenden Sachverhalt zu entscheiden: In einem Wohn- und Geschäftshaus wurde eine Pizzeria betrieben. Für die entsprechenden Räume liegt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1983 zum Betrieb einer Eisdiele vor. Aufgrund von Nachbarbeschwerden über Lärmbelästigungen wurde der weitere Betrieb der Pizzeria untersagt. Der Restaurantbetreiber legte dagegen Beschwerde ein.

Eine für einen Gastronomiebetrieb erteilte Baugenehmigung weist typischerweise eine gewisse Variationsbreite auf. Nicht jede Veränderung der betrieblichen Abläufe oder der gastronomischen Ausrichtung (z.B. Wechsel des Speisenangebots von deutscher auf französische Küche) wirft die Genehmigungsfrage neu auf. Die Variationsbreite wird aber dann überschritten, wenn sich betriebliche Einrichtungen und Abläufe in einer Weise ändern, dass neu- oder andersartige baurechtliche Problemlagen zu bewältigen sind bzw. bereits bestehende Problemlagen – etwa eine Immissionsproblematik – verschärft werden. So lag der Fall hier.

Während der überwiegende Betrieb bei einer Eisdiele typischerweise während der Tagzeit stattfindet, wird eine Pizzeria gerade in den Abendstunden aufgesucht. Damit stellen sich andersartige Fragen des Immissionsschutzes der Nachbarschaft. Hinzu kommt, dass eine Pizzeria auf einen mit hohen Temperaturen betriebenen Pizzaofen angewiesen ist, der Fragen des Brandschutzes und der Abluftführung aufwirft.

In einem allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet ist es erlaubt, Parkplätze für die Anzahl an Autos zu haben, die durch die normalen Aktivitäten der dort lebenden Menschen benötigt werden. Auch wenn diese Parkplätze gelegentlich von mehr als zwei Autos gleichzeitig genutzt werden, gilt dies nicht als unzulässige oder übermäßige Nutzung für ein Einfamilienhaus. Es ist also in Ordnung, mehrere Parkplätze in diesem Wohngebiet zu haben, solange sie im Rahmen des üblichen Bedarfs für ein Einfamilienhaus genutzt werden.

Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist die Ausführung nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. Bei einer Formulierung „voraussichtlich (Datum)“ fehlt es jedoch für die Annahme einer verbindlichen Vertragsfrist an der erforderlichen Eindeutigkeit.

Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. Der Auftragnehmer hat innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung durch den Auftraggeber zu beginnen.

Ist der Auftragnehmer zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet, kommt es für den Beginn der Ausführung grundsätzlich auf die tatsächliche Arbeitsaufnahme auf der Baustelle an. Haben beispielsweise die Vertragsparteien die ständige Anwesenheit von mindestens vier Arbeitskräften auf der Baustelle festgelegt, reicht der Einsatz von nur einer Arbeitskraft durch den Auftragnehmer für den Arbeitsbeginn nicht aus.

Sollte der Auftragnehmer den Start der Arbeiten hinauszögern, ist es dem Auftraggeber möglich, ihm eine angemessene Zeitspanne für den Arbeitsbeginn zu setzen und im Falle der Nichteinhaltung mit Vertragsauflösung zu drohen. Diese Zeitspanne darf durchaus kurz ausfallen und muss nicht die gesamte üblicherweise benötigte Zeit für die Vorbereitung der Arbeiten umfassen.