Aktuelles

Es können wieder neue Anträge bei der KfW für Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden gestellt werden. Die Förderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist wieder gestartet. Die Förderbedingungen für Sanierungsmaßnahmen bleiben unverändert. Nähere Informationen gibt es auf der Internet-Seite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (www.kfw.de).

Zum 1.1.2020 ist auch die steuerliche Förderung für energetische Maßnahmen, die am eigengenutzten Wohneigentum durchgeführt werden, in Kraft getreten. Sie gilt für die Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen haben und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden.

Die Förderung wird auf Antrag des Steuerpflichtigen gewährt und beträgt insgesamt 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 € pro Wohnobjekt, verteilt über 3 Jahre, und zwar je 7 % der Aufwendungen, höchstens 14.000 € im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr, sowie 6 %, höchstens 12.000 € im übernächsten Kalenderjahr.

Am 26.11.2021 hat der Bundesrat einer Regierungsverordnung zugestimmt, die die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt. Rechtsgrundlage für die Verordnung ist die von Bundestag und Bundesrat im Oktober 2020 beschlossene Reform des WEG, die seit Dezember 2021 gilt.

Sie gibt allen Wohnungseigentümern ab dem 1.12.2022 den Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dieser muss vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen haben, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Voraussetzungen verfügt. Wer bereits am 1.1.2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war, gilt noch bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter.

Im Rahmen der Verordnung bereiten die Industrie- und Handelskammern zurzeit die Prüfungen vor. Geplant ist der Beginn der Prüfungen ab dem 2. Halbjahr 2022.

Keinen Einfluss hat eine Zertifizierung bzw. fehlende Zertifizierung auf die Gewerbeerlaubnis nach der Gewerbeordnung. Weder für die Erteilung der Erlaubnis noch für deren Erhalt ist die Zertifizierung erforderlich.

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet dem Auftraggeber gegenüber grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Zwar können die Parteien eines Architektenvertrags im Rahmen der Privatautonomie vereinbaren, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Von einer solchen Vereinbarung kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen werden, etwa wenn sich der Bauherr bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Baurechts hinwegsetzen oder diese bis an die Grenze des Möglichen „ausreizen“ will.

Ist die Planung des Architekten nicht dauerhaft genehmigungsfähig, ist das Architektenwerk mangelhaft, unabhängig davon, ob er den Mangel zu vertreten hat. Soweit die Genehmigungsfähigkeit der Planung durch Nachbesserung erreicht werden kann, steht dem Architekten zwar das Recht zu, seine Planung nachzubessern. Der Auftraggeber ist aber nicht verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Planung nachträglich in der Weise zu ändern, dass die geänderte Planung dauerhaft genehmigungsfähig ist.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 18.11.2021 entschiedenen Fall waren bei einem Vermieter die meisten Mietwohnungen an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen wurden. Ferner konnten auch andere Dienste wie Telefonate und Internet genutzt werden. Das Entgelt, das der Vermieter für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlte, legte er nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf die Mieter um. Für die Mieter bestand keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen.

Der BGH hat dazu entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist. Nach der seit dem 1.12.2021 geltenden Neuregelung im Telekommunikationsgesetz können Verbraucher zwar die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 24 Monaten beenden. Diese Neuregelung ist nach der Übergangsvorschrift aber erst ab dem 1.7.2024 anwendbar, wenn die Gegenleistung ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.

Die Gebühr zur Reservierung einer Eigentumswohnung muss zurückgezahlt werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Dieser Entscheidung des Landgerichts Köln (LG) lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Die Eigentümer einer Immobilie vereinbarten mit einem Kaufinteressenten die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 €. Notariell beurkundet wurde diese nicht. Der Immobilienkauf kam allerdings nicht zustande und der Kaufinteressent verlangte die Gebühr zurück.

Die Richter des LG entschieden zugunsten des Kaufinteressenten. Sie führten aus, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam war. Sie hätte – genau wie das Grundstücksgeschäft – notariell beurkundet werden müssen.

Der Bundesgerichtshof hat am 12.1.2022 entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Die vertragsschließenden Parteien erwarten, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert wird.

In dem entschiedenen Fall wurde diese Erwartung der Parteien dadurch schwerwiegend gestört, dass die Mieterin aufgrund der zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal in der Zeit vom 19.3.2020 bis einschließlich 19.4.2020 schließen musste.

Bitte beachten Sie! Die Richter betonten jedoch, dass dies nicht bedeutet, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Pauschal kann nicht von einer Störung der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden, sodass jeder Fall einzeln betrachtet und beurteilt werden muss.