Wird ein Gebäude oder eine Wohnung für Zwecke der Vermietung gekauft,
so muss im ersten Veranlagungsjahr die Bemessungsgrundlage ermittelt werden,
nach der sich die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt.
Da diese Berechnung zum Teil komplex sein kann, steht eine "Arbeitshilfe
zur Kaufpreisaufteilung" vom Bundesministerium der Finanzen zur Verfügung.
Diese Arbeitshilfe war nun Gegenstand im Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom
14.8.2019.
Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger einen Miteigentumsanteil
an einem bebauten Grundstück. Die entsprechende AfA wurde eigenständig
anhand des anteiligen Kaufpreises für das Gebäude laut abgeschlossenem
Kaufvertrag berechnet. Bei der Veranlagung berechnete das Finanzamt die AfA
mit der Arbeitshilfe neu und kam zu einem stark abweichenden Wert, den der Steuerpflichtige
so nicht akzeptierte.
Der BFH gab ihm Recht. Er stellte fest, dass mit der Arbeitshilfe tatsächliche
Werte insbesondere in Großstädten, bei hochpreisigen Objekten oder
auch bei sanierten Altbauten nicht mehr annähernd wiedergegeben werden.
Grundsätzlich kann daher bei der Wertermittlung der entsprechende Kaufvertrag
zugrunde gelegte werden. Dieser sollte die realen Verhältnisse widerspiegeln,
wirtschaftlich haltbar sein und nicht einem Gestaltungsmissbrauch unterliegen.
Die Arbeitshilfe darf nicht einfach anstelle des Kaufvertrags angewendet werden.
Alternativ bleibt weiterhin die Möglichkeit eines Sachverständigengutachtens
zum Nachweis der Bemessungsgrundlage.
Aktuelles
Keine rechtzeitige Fertigstellung bei Angabe des Herstellungstermins im Vertrag
Mietrecht
Aufgrund der zur Zeit niedrigen Darlehnszinsen liebäugeln viele mit dem
Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Die Richter des Oberlandesgerichts
Oldenburg (OLG) hatten in einem Fall aus der Praxis zu entscheiden, in dem die
beiden Vertragspartner über eine im notariellen Kaufvertrag festgehaltene
Frist, bis zu der das Objekt hergestellt werden sollte, unterschiedlicher Meinung
waren. Der Käufer ging davon aus, dass das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen
zu diesem Termin fertiggestellt sein muss. Der Verkäufer war der Auffassung,
dass es ausreicht, wenn der Käufer einziehen kann.
Die Richter des OLG betonten, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankommt. Im vorliegenden Fall ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankommt und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung muss dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist hat insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen kann.
Es besteht also Schadensersatz für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen sind, besteht kein Schadensersatzanspruch.
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Die Richter des OLG betonten, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankommt. Im vorliegenden Fall ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankommt und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung muss dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist hat insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen kann.
Es besteht also Schadensersatz für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen sind, besteht kein Schadensersatzanspruch.
Kündigung wegen Eigenbedarfs des Ex-Ehepartners
Mietrecht
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall war eine Immobilie
seit Sommer 2001 vermietet. 2015 verkaufte der Hauseigentümer das Einfamilienhaus
an seinen Sohn und dessen Ehefrau, die zu dem Zeitpunkt getrennt lebten und
die Scheidung beantragt war. Im Mai 2017 kündigte das mittlerweile geschiedene
Ehepaar den Mietern wegen Eigenbedarfs. Die Ex-Frau wollte mit den gemeinsamen
Kindern und ihrem neuen Lebenspartner in das Haus einziehen.
Grundsätzlich besteht bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung an mehrere Erwerber eine Kündigungssperre von drei Jahren. Diese gilt jedoch nicht, wenn die Käufer einer Familie angehören. Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen zu ziehen ist, hat der BGH die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Damit zählen diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, zur Familie, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Somit durfte gegenüber den Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen werden.
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Grundsätzlich besteht bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung an mehrere Erwerber eine Kündigungssperre von drei Jahren. Diese gilt jedoch nicht, wenn die Käufer einer Familie angehören. Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen zu ziehen ist, hat der BGH die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Damit zählen diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, zur Familie, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Somit durfte gegenüber den Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen werden.
Auskunftsanspruch eines Kindes auch bei unbegrenzter Leistungsfähigkeit des Unterhaltspflichtigen
Familienrecht
Verwandte in gerader Linie sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einander
verpflichtet auf Verlangen über ihre Einkünfte und ihr Vermögen
Auskunft zu erteilen, soweit dies zur Feststellung eines Unterhaltsanspruchs
oder einer Unterhaltsverpflichtung erforderlich ist. Für einen Auskunftsanspruch
genügt die Möglichkeit, dass die Auskunft Einfluss auf den Unterhalt
hat. Ein Auskunftsanspruch des Kindes gegen den barunterhaltspflichtigen Elternteil
entfällt nicht allein aufgrund der Erklärung des Unterhaltspflichtigen,
er sei "unbegrenzt leistungsfähig".
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es beim Kindesunterhalt, insbesondere bei Geltendmachung eines Mehrbedarfs (z. B. Hortkosten), auf das konkrete Einkommen des Unterhaltspflichtigen an. So besteht bei einem Mehrbedarf grundsätzlich keine Alleinhaftung des barunterhaltspflichtigen Elternteils, sondern auch eine anteilige Mithaftung des anderen Elternteils. Daher bedarf es der Vermögensauskunft um die Haftungsquote berechnen zu können.
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Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es beim Kindesunterhalt, insbesondere bei Geltendmachung eines Mehrbedarfs (z. B. Hortkosten), auf das konkrete Einkommen des Unterhaltspflichtigen an. So besteht bei einem Mehrbedarf grundsätzlich keine Alleinhaftung des barunterhaltspflichtigen Elternteils, sondern auch eine anteilige Mithaftung des anderen Elternteils. Daher bedarf es der Vermögensauskunft um die Haftungsquote berechnen zu können.
Wegfall der Steuerbefreiung nach Erbfall ohne zwingende Gründe für Aufgabe der Selbstnutzung
Erbrecht
Vererbt der Erblasser sein Gebäude, welches er vorher bis zu seinem Tod
selbst genutzt hat, können die Erben i. d. R. von einer Steuerbefreiung
Gebrauch machen. Erbt der verbliebene Ehegatte das Gebäude und nutzt dieses
noch mindestens 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken, so wird auf den Erwerb keine
Erbschaftsteuer erhoben. Erben dagegen die Kinder das Gebäude, entsteht
nur dann keine Erbschaftsteuer, wenn das Gebäude für mindestens 10
Jahre von den Erben genutzt wird und die Wohnfläche zudem nicht mehr als
200 m² beträgt. Sollte es sich bei den Erben nicht um den Ehegatten
oder die Kinder handeln, so greift diese Steuerbefreiung nicht und der Erwerb
unterliegt der Besteuerung.
Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschied am 8.1.2020 über den rückwirkenden Wegfall dieser Steuerbefreiung. Eine Tochter erhielt von ihrem verstorbenen Vater das selbstgenutzte bebaute Grundstück und bewohnte dieses für einige Jahre. Die Mindestdauer von 10 Jahren wurde dabei jedoch unterschritten. Das Haus wurde nach ihrem Auszug abgerissen. Daraufhin wurde die bisher berücksichtigte Steuerbefreiung rückwirkend aberkannt. Dagegen wehrte sich die Steuerpflichtige. Der Abriss war wirtschaftlich notwendig, eine umfangreiche Renovierung hätte sich nicht gelohnt. Zudem war es ihr aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr möglich die Treppe ins Obergeschoss zu nutzen, welches sie ausschließlich bewohnt hat.
Das FG sah es zwar als verständlich an, dass die Selbstnutzung durch die vorliegenden Mängel des Gebäudes aufgegeben werden musste, ein zwingender Grund für die Aufgabe der Selbstnutzung ist es aber nicht. Auch der gesundheitliche Zustand ist kein zwingender Grund, da die Nutzung für die Steuerpflichtige bis zu dem Auszug trotzdem möglich war – so die Auffassung des FG.
Anmerkung: Das Urteil ist bislang jedoch noch nicht rechtskräftig, da ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof anhängig ist.
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Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschied am 8.1.2020 über den rückwirkenden Wegfall dieser Steuerbefreiung. Eine Tochter erhielt von ihrem verstorbenen Vater das selbstgenutzte bebaute Grundstück und bewohnte dieses für einige Jahre. Die Mindestdauer von 10 Jahren wurde dabei jedoch unterschritten. Das Haus wurde nach ihrem Auszug abgerissen. Daraufhin wurde die bisher berücksichtigte Steuerbefreiung rückwirkend aberkannt. Dagegen wehrte sich die Steuerpflichtige. Der Abriss war wirtschaftlich notwendig, eine umfangreiche Renovierung hätte sich nicht gelohnt. Zudem war es ihr aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr möglich die Treppe ins Obergeschoss zu nutzen, welches sie ausschließlich bewohnt hat.
Das FG sah es zwar als verständlich an, dass die Selbstnutzung durch die vorliegenden Mängel des Gebäudes aufgegeben werden musste, ein zwingender Grund für die Aufgabe der Selbstnutzung ist es aber nicht. Auch der gesundheitliche Zustand ist kein zwingender Grund, da die Nutzung für die Steuerpflichtige bis zu dem Auszug trotzdem möglich war – so die Auffassung des FG.
Anmerkung: Das Urteil ist bislang jedoch noch nicht rechtskräftig, da ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof anhängig ist.
Änderungen seit 1.1.2021 bzw. in 2021 im Bereich Arbeit und Soziales
Wirtschaftsrecht
Für 2021 ergeben sich im Bereich Arbeit und Soziales diverse Änderungen.
Hier ein Auszug über die wesentlichen Neuregelungen, die zum Jahresbeginn
und im Laufe des Jahres 2021 wirksam wurden bzw. werden.
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- Kurzarbeitergeld: Die Regelung zur Erhöhung des Kurzarbeitergeldes
(ab dem 4. Monat auf 70 % bzw. 77 % bei mindestens einem Kind und auf 80%
bzw. 87 % ab dem 7. Monat) wird für alle Beschäftigten bis zum 31.12.2021
verlängert, deren Anspruch auf Kurzarbeitergeld bis zum 31.3.2021 entstanden
ist. Ferner werden die bestehenden befristeten Hinzuverdienstregelungen insoweit
bis zum 31.12.2021 verlängert. Entgelt aus einer geringfügigen Beschäftigung,
die während der Kurzarbeit aufgenommen wurde, bleibt anrechnungsfrei.
Die Bezugsdauer für das Kurzarbeitergeld wird für Betriebe, die bis zum 31.12.2020 mit Kurzarbeit begonnen haben, auf bis zu 24 Monate, längstens bis zum 31.12.2021, verlängert. - Vereinfachte Weiterbildungsförderung Beschäftigter durch die Agentur für Arbeit: Bedürfen aufgrund des technologischen Strukturwandels eine größere Anzahl von Arbeitnehmern eines Betriebes eine berufliche Weiterbildung, ist, anders als bisher, nicht mehr für jeden einzelnen Beschäftigten ein Förderantrag notwendig.
- Verlängerung der Möglichkeit zur Nutzung von Video- und Telefonkonferenzen sowie audiovisueller Einrichtungen für Versammlungen: Die Möglichkeit zur Nutzung von Video- und Telefonkonferenzen für Betriebsräte und weitere Mitbestimmungsgremien, für Heimarbeitsausschüsse und Werkstatträte in Werkstätten für behinderte Menschen ist bis zum 30.6.2021 verlängert worden. Entsprechendes gilt für Versammlungen mittels audiovisueller Einrichtungen.
- Gesetzlicher Mindestlohn: Der gesetzliche Mindestlohn beträgt seit dem 1.1.2021 brutto 9,50 € und ab dem 1.7.2021 brutto 9,60 € je geleisteter Arbeitsstunde.
- Mitgliedsbescheinigung der Krankenkassen: Seit dem 1.1.2021 ist die Pflicht zur Vorlage der Mitgliedsbescheinigung der Krankenkasse in Papierform entfallen. Der Beschäftigte gibt bei Aufnahme der Beschäftigung bzw. beim Wechsel der Krankenkasse beim Arbeitgeber seine (neue) Krankenkasse an. Durch ein elektronisches Abfrageverfahren wird die Richtigkeit der Angaben geprüft und seitens der Krankenkasse bestätigt.
- Anhebung der Altersgrenzen ("Rente mit 67"): Versicherte, die 1955 bzw. 1956 geboren sind und für die keine Vertrauensschutzregelungen gelten, erreichen die Regelaltersgrenze mit 65 Jahren und neun Monaten bzw. mit 65 Jahren und zehn Monaten. Für die folgenden Geburtsjahrgänge erhöht sich die Regelaltersgrenze zunächst um je einen weiteren Monat (später in Stufen von zwei Monaten pro Jahrgang). Erst für die Jahrgänge 1964 und jünger wird die Regelaltersgrenze bei 67 Jahren liegen.
- Hinzuverdienstgrenze bei Altersrenten: In Anbetracht der aktuellen
Entwicklung der Corona-Krise gilt die befristete Anhebung der kalenderjährlichen
Hinzuverdienstgrenze für Altersrenten vor Erreichen der Regelaltersgrenze
auch für das Kalenderjahr 2021. Für das Jahr 2021 beträgt die
kalenderjährliche Hinzuverdienstgrenze 46.060 €. Der sog. Hinzuverdienstdeckel
ist weiterhin nicht anzuwenden.