Aktuelles

Grundsätzlich kann ein Mieter der Kündigung seines Vermieters widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn das Ende des Mietverhältnisses für ihn selbst, für seine Familie oder für eine andere im Haushalt lebende Person eine besondere Härte darstellen würde – und diese Härte, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, nicht zumutbar ist.

Die erforderliche ausreichende Schilderung des Sachverhalts durch den Mieter zu einer gesundheitlichen Härte im Sinne der o. g. Regelung kann insbesondere – muss aber nicht stets – durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden.

Im Einzelfall kann auch eine ausführliche Stellungnahme eines medizinisch qualifizierten Behandlers, der in Bezug auf das geltend gemachte Beschwerdebild fachlich einschlägig ist, geeignet sein, den Vortrag zu stützen – selbst, wenn diese nicht von einem Facharzt stammt. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.

Grundsätzlich muss eine Wohnung sowohl dem formellen Baurecht (d.?h. es liegt eine gültige Baugenehmigung für die Nutzung als Wohnung vor) als auch dem materiellen Baurecht entsprechen. Letzteres umfasst insbesondere öffentlich-rechtliche Anforderungen wie Brandschutz, Abstandsflächen, Schallschutz, die Stellplatzpflicht und ähnliche Vorschriften.

Spricht eine Bauaufsichtsbehörde gegenüber einem Mieter eine Nutzungsuntersagung aus – also ein Verbot, die Wohnung weiterhin zu bewohnen –, weil diese weder genehmigt ist (formell baurechtswidrig) noch den baulichen Anforderungen entspricht (materiell baurechtswidrig), darf die Untersagung nicht sofort vollziehbar sein.

Vielmehr ist dem Mieter regelmäßig eine angemessene Frist zur Räumung zu gewähren. Diese Frist soll es ihm ermöglichen, sich auf die Situation einzustellen und insbesondere Ersatzwohnraum zu finden.

Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hat hierzu entschieden: „Wird gegenüber dem Mieter einer formell und materiell baurechtswidrigen Wohnung eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen, so ist eine Befolgungsfrist, die der gesetzlichen Kündigungsfrist des Mieters entspricht, re-gelmäßig angemessen.“

Als angemessen gilt dabei in der Regel eine Frist von drei Monaten, wie sie etwa für Wohnraum gilt, der seit weniger als fünf Jahren angemietet ist.

Nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind Vermieter berechtigt, die Miete aufgrund dieser Maßnahmen zu erhöhen. Die jährliche Miete darf um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Modernisierungsmaßnahmen sind u. a. bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).

Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung eine nachhaltige Einsparung von Endenergie zu erwarten ist, kommt es nicht entscheidend auf den tatsächlichen Energieverbrauch im Gebäude an. Vielmehr kann der Vermieter eine Mieterhöhung bereits dann verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung (ex ante) eine allein durch die bauliche Maßnahme verursachte, messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten war.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter Investitionen in energetische Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll und kalkulierbar bleiben. An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlt es jedoch, wenn lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen.

Das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme ist auch bei Wohnbauvorhaben gewahrt, die deutlich größer ausfallen und mehr Bewohnern dienen als das Einfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück.

Weder eine vermeintlich erdrückende Wirkung noch angeblich unzumutbare Einsichtsmöglichkeiten führen in einem solchen Fall automatisch zu einer Verletzung nachbarlicher Rechte. Maßgeblich ist vielmehr, ob das Vorhaben die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Abstandsflächentiefe einhält. Diese dient gerade dem Schutz nachbarlicher Belange.

Wird der vorgeschriebene Abstand gewahrt oder sogar überschritten, liegt i. d. R. kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot vor – selbst dann nicht, wenn das neue Gebäude in seiner Dimension deutlich von der Nachbarbebauung abweicht.

Ob eine bauliche Veränderung (wie hier: der Einbau eines Split-Klimagerätes) unzulässig ist, weil sie andere Wohnungseigentümer unzumutbar benachteiligt, beurteilt sich grundsätzlich nur nach den unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Maßnahme selbst. Spätere Beeinträchtigungen durch die Nutzung der Veränderung, wie z.B. tieffrequente Geräusche durch den Betrieb der Klimaanlage, sind i.d.R. nicht entscheidend.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn bereits bei der Beschlussfassung für alle Eigentümer offensichtlich ist, dass die Nutzung der baulichen Veränderung zwangsläufig zu unzumutbaren Nachteilen für einzelne führt.

Wird einem Eigentümer eine bauliche Veränderung durch Beschluss gestattet und bestandskräftig, bedeutet das nicht, dass andere Eigentümer keine Abwehransprüche mehr geltend machen können – z.B. wegen Lärmbelästigung in ihrem Sondereigentum durch den späteren Betrieb der Anlage.

Auch wenn ein Beschluss zur baulichen Veränderung bereits wirksam gefasst wurde, kann die Eigentümergemeinschaft nachträglich Regeln zur Nutzung aufstellen – etwa auf Grundlage der Hausordnung. Solche Nutzungsregelungen müssen nicht gleichzeitig mit der Gestattung der baulichen Maßnahme beschlossen werden.

Bestandsschutz berechtigt grundsätzlich (nur) dazu, eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage in ihrem Bestand zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. In gewissem Umfang können auch die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung der baulichen Anlage notwendigen Maßnahmen zulässig sein, wenn sie den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen. Nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt sind jedoch bauliche Veränderungen, die einer Neuerrichtung gleichkommen. Entscheidend ist, dass das ursprüngliche Gebäude weiterhin erkennbar die Hauptsache bleibt.

Der Bestandsschutz entfällt z.B., wenn große Teile der tragenden Struktur verändert werden, eine statische Neuberechnung notwendig ist, der Aufwand den eines Neubaus erreicht bzw. übersteigt oder das Gebäude wesentlich erweitert oder neu aufgebaut wird. In solchen Fällen liegt keine bloße Instandsetzung mehr vor und der Bestandsschutz erlischt.