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In einem vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ausgefochtenen Urteil erwarb eine Steuerpflichtige entgeltlich ein bebautes Grundstück. Innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist übertrug sie dieses ohne Gegenleistung hälftig auf ihre beiden volljährigen Kinder, welche es am selben Tag der Übertragung noch veräußerten. Zuvor wurden die Veräußerungsverhandlungen aber nicht durch die Kinder, sondern durch ihre Mutter geführt. Das Finanzamt ging von Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten aus und setzte bei der Mutter den entstandenen zu versteuernden Veräußerungsgewinn an.

Der BFH entschied jedoch zugunsten der Steuerpflichtigen. Nach seiner Auffassung ist hier nicht von Gestaltungsmissbrauch auszugehen. Durch die Schenkung an die Kinder, läuft die zehnjährige Behaltensfrist weiter und eine Veräußerung innerhalb dieser würde damit auf jeden Fall der Besteuerung unterliegen. Unerheblich ist dabei bei wem. Da die Kinder das Grundstück veräußert haben, ist der Veräußerungsgewinn anteilig bei ihnen zu berücksichtigen und nicht bei der Mutter als Schenkende.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, wobei zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

Der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel muss jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt. Dies ist auch dann zu bejahen, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird.

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Bundesgerichtshof diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne Weiteres entnehmen.

Ein bestehendes Mietverhältnis kann vom Vermieter und vom Mieter gekündigt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete plus der vereinbarten Nebenkosten bis zum Ende des Mietverhältnisses besteht. Eine Verrechnung mit einer gezahlten Kaution ist nicht erlaubt, da diese dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient. Wird also die Mietzahlung eingestellt, gerät der Mieter in Verzug.

Eine eventuelle Doppelbelastung z. B. wegen des Einzugs in eine neue Wohnung bevor das alte Mietverhältnis beendet ist, spielt dabei keine Rolle. Überschüsse, die sich u. U. aus der Abrechnung bei den Nebenkosten ergeben, werden dem Mieter erstattet.

Mit dem Tod eines Mieters endet nicht automatisch das Mietverhältnis. Sofern der Mieter allein wohnte, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. In der Praxis gibt es aber natürlich auch Fälle, in denen die Erben unbekannt sind und sich für den Vermieter die Frage stellt, wem er die Kündigung des Mietvertrags aussprechen kann.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in seinem Beschluss v. 13.4.2021 dazu klargestellt, dass in einem solchen Fall beim Nachlass­gericht eine Nachlass­pflegschaft zu diesem Zweck beantragt werden kann. Für die Durchsetzung seiner Rechte ist der Vermieter auf eine solche Nachlasspflegschaft angewiesen, wenn er die Wohnung kündigen und räumen lassen will.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich die vereinbarte Gegenleistung für das Grundstück. Ob auch gezahlte Erschließungskosten zu der Gegenleistung gehören, wurde kürzlich durch das Finanzgericht Münster (FG) entschieden.

Ein Steuerpflichtiger erwarb ein Grundstück von einer Immobiliengesellschaft. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass das Grundstück erschlossen übergeben werden muss. Die entsprechenden Erschließungskosten sind bereits im Kaufpreis erhalten. Als Veräußerer verpflichtete sich die Gesellschaft, sämtliche Maßnahmen zur Erschließung zu übernehmen. Nach der Veräußerung erhielt der Steuerpflichtige Grunderwerbsteuerbescheide, gegen die er sich wehrte. Die Bemessungsgrundlage sei zu hoch, es dürfte nur der Kaufpreis an sich berücksichtigt werden und nicht die Erschließungskosten.

Das sah das FG jedoch anders. Die Erschließungskosten wurden zu Recht bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer miteinbezogen. Bei der Gegenleistung werden neben dem Kaufpreis auch alle anderen sonstigen übernommenen Leistungen berücksichtigt, wie in diesem Fall die Kosten für die durchgeführte Erschließung. Unerheblich ist dabei, dass sich die Gesellschaft zu den notwendigen Maßnahmen verpflichtet hat.

Anmerkung: Das Urteil des FG ist noch nicht rechtskräftig, da Revision eingelegt wurde.

Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist. In diesem vom Landgericht Berlin am 6.4.2021 entschiedenen Fall kam es im Sommer 2018 in einer Mietwohnung zu Schimmelbefall. Der Mieter gab an, dass er sich beim Lüftungsverhalten an die Angaben gehalten hatte, die in dem vom Vermieter ausgehändigten Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ aufgeführt waren. Das Infoblatt enthielt lediglich den pauschalen Hinweis, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ kommt, „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Es wurde in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne Weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte, an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen. Denn nach den Erläuterungen des Sachverständigen sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall zu vermeiden. Der Mieter war zur Minderung der Bruttomiete in Höhe von 25 % berechtigt.