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Vor den Oberlandesgerichten in Dresden und Karlsruhe wurden Einzelfallentscheidungen bezüglich eventueller Mietanpassungen getroffen, die aufgrund der Bestimmungen zum Schutz vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie entstehen. Während das OLG in Dresden einer Verminderung der Kaltmiete um 50 % zustimmte, gab das OLG Karlsruhe einer Mietminderung keine Chance.

In beiden Fällen mussten Einzelhandelsgeschäfte aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18.3. bis zum 19.4.2020 geschlossen bleiben. Die Zahlung der vereinbarten Miete für die jeweiligen Ladenlokale wollten beide Betreiber für den April 2020 nicht an ihre Vermieter leisten.

Das OLG Karlsruhe stellt in seinem Urteil vom 24.2.2021 fest, dass die Mietzahlung nicht einfach auszusetzen oder zu reduzieren ist. Eine allgemeine Schließungsanordnung aufgrund der pandemischen Lage genügt nicht als Begründung eines Sachmangels des Mietobjekts, der zu einer Mietminderung berechtigt. Ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage” kommt laut dem OLG Karlsruhe zwar grundsätzlich in Frage, dieser setzt allerdings den Nachweis besonderer Umstände voraus, die im Einzelfall zu prüfen sind. Diese Umstände lagen im verhandelten Fall nicht in ausreichender Weise vor.

Demgegenüber hat das OLG Dresden in einem Urteil vom 24.2.2021 entschieden, dass ein angepasster Mietzins gezahlt werden kann, wenn auf der Grundlage von Corona-Schutzmaßnahmen eine staatliche Schließungsanordnung erlassen wurde. Das OLG Dresden geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankommt und es sich bei einer Schließungsanordnung um eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage handelt, die sehr wohl eine Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte rechtfertigt, da weder Mieter noch Vermieter diese Störung verursacht haben.

Bitte beachten Sie! Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Die Oberlandesgerichte in Karlsruhe und Dresden haben die Revision vor dem Bundesgerichtshof zugelassen.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Auf eine Abmahnung kann aufgrund einer voraussichtlichen Erfolglosigkeit jedoch nicht verzichtet werden, wenn der Vermieter bei wiederholt aufgetretenen Mängeln immer um deren Beseitigung bemüht war.

In einem Fall aus der Praxis kam es in Gewerberäumen seit 2003 trotz Mängelbeseitigungsarbeiten von Seiten des Vermieters zu insgesamt 7 Wassereintritten. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass der Vermieter nicht in der Lage war, die Mängel zu beseitigen. Die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam war, denn es hätte hier einer vorherigen Abmahnung bedurft.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in ihrem Urteil vom 12.3.2021 entschieden, dass ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.

Der Käufer kann im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses u. a. dann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte dazu klar, dass der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung darstellt.

Dieser Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter bewohnten mehrere Jahrzehnte ein ehemaliges Landarbeiterhaus für 60 € Nettomiete/Monat. Das Badezimmer befand sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem ansonsten ungenutzten Seitenflügel und im Haupthaus war noch eine weitere vermietete Wohnung. Der Erbe der Liegenschaft erklärte dem Mieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er aus, der Seitenflügel müsste aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden, denn eine Wiederherstellung ist "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befindet, ist "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begehbar". Der Anbau eines neuen Badezimmers würde rund 26.000 € kosten, was in Anbetracht der geringen Miete sich wirtschaftlich nicht trägt.

Die Richter folgten den Argumenten des Vermieters nicht und gaben dem Mieter Recht, sodass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung hatte.

In einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. v. 14.1.2021 ging es um den Verkauf einer Wohnung und der damit verbundenen Frage, wem in den Eigentümerversammlungen das Stimm- und Anfechtungsrecht zusteht – dem Veräußerer, dem werdenden Wohnungseigentümer oder beiden gemeinschaftlich.

Die Richter entschieden, dass dem werdenden Wohnungseigentümer das Stimm- und Anfechtungsrecht allein zustehen, da er wie ein Eigentümer zu behandeln ist und an dessen Stelle tritt. Mithin ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers zur Eigentümerversammlung zu laden. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 25.3.2021 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nach dem Beschluss jedoch nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Nachdem der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht aber abschließend geregelt hat, ist für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum mehr. Da das MietenWoG Bln im Kern auch die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es nach dem Beschluss des BVerfG insgesamt nichtig.

"Berliner Mietendeckel" besteht im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen:

• einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18.6.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet,
• einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen, wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind sowie
• einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten.

Auf Neubauten, die ab dem 1.1.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, fanden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.