Aktuelles

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet den Verwalter, Mängel an der Wohnanlage festzustellen und die Wohnungseigentümer darüber zu informieren. Der Verwalter darf auf die ihm obliegende Unterrichtung zu möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer "über den Stand der Dinge informiert" sind und "weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen".

Auf die (potentielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer von den Tatsachen, aus denen sich Anhaltspunkte für einen Mangel ergeben, kommt es nicht an. Es ist nicht ihre Aufgabe, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob der Mangel vorliegt und wie er ggf. zu beseitigen ist. Darauf, dass der Verwalter diese Überprüfung vornimmt, die Wohnungseigentümer entsprechend unterrichtet und eine sachgerechte Beschlussfassung vorbereitet, dürfen sich diese generell verlassen. Verletzt ein Verwalter diese Pflicht, kann es ggf. einen Schadensersatzanspruch begründen.

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen.

Um den Wohnungseigentümern bei der Neubestellung eines Verwalters, der für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen, ist es nicht nur erforderlich, Alternativangebote einzuholen. Vielmehr müssen diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gemacht werden, damit sie Erkundigungen über die Bewerber – etwa über das Internet – einziehen und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob der jeweilige Bewerber fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten.

Für eine hinreichende Befassungsmöglichkeit mit den Bewerbern und deren Angeboten reicht es regelmäßig nicht aus, den Wohnungseigentümern die Namen der zur Wahl stehenden Bewerber und deren Angebote oder die Eckdaten der Angebote erstmals in der Eigentümerversammlung vor der Verwalterwahl bekannt zu geben. Eine Bekanntgabe der Namen der Interessenten für das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung macht es den Wohnungseigentümern unmöglich, über diese vorab Erkundigungen einzuziehen.

Bitte beachten Sie! Wurden die Eigentümer nicht entsprechend informiert, kann ein gefasster Beschluss in der Versammlung zur Verwalterbestellung ungültig sein.

In einem vom Oberverwaltungsgericht NRW entschiedenen Fall beanstandete ein Grundstückseigentümer die erteilte Baugenehmigung für seinen Nachbarn, da nach seiner Auffassung der geplante Bau gegen das Abstandsrecht verstößt. Der Grundstückseigentümer hielt jedoch die Abstandsflächen im selben Umfang ebenfalls nicht ein.

Die Geltendmachung eines Abwehrrechts gegen einen nachbarlichen Verstoß gegen Abstandsrecht stellt sich als unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Grundstückseigentümer selbst in vergleichbarer Weise gegen Abstandsrecht verstößt. Das allgemeine Rechtsverständnis billigt es einem Grundstückseigentümer nicht zu, rechtliche Abwehrmaßnahmen gegen eine durch einen Nachbarn hervorgerufene Beeinträchtigung zu ergreifen und zugleich diesem Nachbarn quasi spiegelbildlich dieselbe Beeinträchtigung zuzumuten. Die erteilte Baugenehmigung war daher korrekt.

Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung derselben dennoch verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands des Objektes eingetreten ist. Allerdings ist die Wiederherstellung des Anfangszustands wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der unrenovierte Zustand, in dem sich die Wohnung bei Besichtigung und Anmietung befunden hat. Ihn trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Davon ist nach zwei vom Bundesgerichtshof am 7.8. und 8.8.2020 entschiedenen Fällen auszugehen, wenn Renovierungen lange Zeit, hier: 14 bzw. 25 Jahre, zurückliegen.

Nach diesen Entscheidungen hat sich der Mieter allerdings nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Müssen Reiseveranstalter Insolvenz anmelden, sollen nach dem Willen der Bundesregierung Reisende künftig umfassend abgesichert sein. Diese vollumfängliche Absicherung soll aus drei Elementen bestehen:

• Die Kundengelder, die eventuell notwendige Rückbeförderung der Reisenden sowie alle weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit der Insolvenz entstehen, sollen über einen Pflichtfonds abgesichert sein. Er finanziert sich aus den Beiträgen der Reiseveranstalter.
• Absicherung über eine Leistung des Reiseveranstalters (z. B. Versicherung oder Bankbürgschaft).
• Schäden, die der Fonds nicht abdeckt, werden aus einer (ebenfalls aus Beiträgen finanzierten) Rückdeckungsversicherung und/oder durch Kreditzusagen abgesichert.

Im Insolvenzfall soll dann zunächst die jeweilige vom Reiseveranstalter geleistete Sicherheit verwertet werden, erst danach kann auf das Fondskapital zurückgegriffen werden. Letzte Sicherheit sollen dann die Rückdeckungsversicherung und/oder die Kreditzusagen bieten.

Nur durch Einzahlungen in den neuen Pflichtfonds sind sämtliche Risiken bei Insolvenz des Reiseveranstalters abgedeckt. Reiseveranstalter, die nicht über den Fonds abgesichert sind, sollen keine Pauschalreisen anbieten können.

Die Richter des Oberlandesgerichts Celle (OLG) sprachen einem Urlauber einen Reisepreisminderungsanspruch wegen Baulärms am Urlaubsort zu, obwohl dieser nach der Buchung vom Reiseveranstalter darüber informiert wurde und die Reise antrat.

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Urlauber buchten eine 14-tägige Pauschalreise. Nach der Buchung wurden sie vom Reiseveranstalter über die Durchführung umfangreicher Bauarbeiten neben dem gebuchten Hotel informiert.

Vor Ort stellten die Urlauber fest, dass die Baumaßnahmen jeden Tag von 7 Uhr bis in die Abendstunden durchgeführt wurden und sich die Lärmbelästigung auf die gesamte Hotelanlage (incl. der Innenräume) auswirkte. Sie verlangten daraufhin vom Reiseveranstalter Reisepreisminderung in Höhe von 50 % und Schadensersatz wegen vertaner Urlaubsfreude.

Das OLG gab den Urlaubern recht. Dabei war es laut den OLG-Richtern unerheblich, dass der Reiseveranstalter über die Bauarbeiten nach der Buchung informiert hatte, denn beim Abschluss des Vertrags waren alle davon ausgegangen, dass die Urlauber im Hotel nicht mit Baulärm konfrontiert werden oder zumindest nur mit solchem, mit dem jeder Reisende unter Umständen rechnen muss.