Aktuelles

Betriebskostenvereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag

Mietrecht

Für die wirksame Vereinbarung einer Betriebskostenumlage muss diese bestimmbar sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen nicht. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten (z. B. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer).

Ein Unternehmen mietete ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen an. Zu den Betriebskosten enthält der Vertrag folgende Regelung: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)“. Die Betriebskostenabrechnung enthielt u. a. auch die Grundsteuer. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.  Der Bundesgerichtshof kam mit Urteil vom 8.4.2020 zu der Entscheidung, dass der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen darf. Eine einzelvertragliche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.
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Androhung einer Krankschreibung rechtfertigt Kündigung

Arbeitsrecht

Die Pflichtwidrigkeit der Ankündigung einer Krankschreibung bei objektiv nicht bestehender Erkrankung im Zeitpunkt der Ankündigung liegt in erster Linie darin, dass der Arbeitnehmer mit einer solchen Erklärung zum Ausdruck bringt, dass er notfalls bereit ist, seine Rechte aus dem Entgeltfortzahlungsrecht zu missbrauchen, um sich einen unberechtigten Vorteil zu verschaffen. Durch die Pflichtverletzung wird das Vertrauen des Arbeitgebers in die Redlichkeit und Loyalität des Arbeitnehmers in schwerwiegender Weise beeinträchtigt, sodass in einer solchen Erklärung regelmäßig auch ohne vorausgehende Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung an sich rechtfertigender verhaltensbedingter Grund zur Kündigung liegt.

Da der wichtige Grund zur Kündigung in der ausdrücklich oder konkludent erklärten Bereitschaft des Arbeitnehmers zu sehen ist, sich die begehrte Freistellung notfalls durch eine in Wahrheit nicht vorliegende Arbeitsunfähigkeit zu verschaffen, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Arbeitnehmer später (zufällig) tatsächlich erkrankt oder nicht.
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Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

Mietrecht

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter das Wohnraummietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt z. B. vor, wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand liegt vor, wenn der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt.

Ein Mieter hat seiner Pflicht zur Zahlung des Mietzinses aber schon dann Genüge getan, wenn er bei vorhandener Deckung seines Kontos seiner Bank den Zahlungsauftrag zur Überweisung des Mietzinses auf das Konto des Vermieters rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilt. Die Mietzahlung gilt deshalb auch dann als geleistet, wenn die Zahlung aufgrund einer Fehlleitung der Überweisung durch die Bank nicht auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.
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Schimmelpilz trotz Lüftungsvorgabe durch Vermieter

Mietrecht

Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist. In diesem vom Landgericht Berlin am 6.4.2021 entschiedenen Fall kam es im Sommer 2018 in einer Mietwohnung zu Schimmelbefall. Der Mieter gab an, dass er sich beim Lüftungsverhalten an die Angaben gehalten hatte, die in dem vom Vermieter ausgehändigten Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ aufgeführt waren. Das Infoblatt enthielt lediglich den pauschalen Hinweis, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ kommt, „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Es wurde in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne Weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte, an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen. Denn nach den Erläuterungen des Sachverständigen sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall zu vermeiden. Der Mieter war zur Minderung der Bruttomiete in Höhe von 25 % berechtigt.
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