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Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat damit einen Anspruch der Maklerin auf Zahlung von rund 11.500 € abgelehnt.

Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Sie müssen sich dann aber „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“, betonten die OLG-Richter. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind und keine Aufwendungen für einen konkreten Kunden.

Eine Autobesitzerin forderte Schadensersatz von einer Grundstückseigentümerin, nachdem ihr Fahrzeug durch eine Dachlawine beschädigt worden war. Die Frau parkte ihr Auto bei starkem Schneefall in der Nähe eines Hauses. Am nächsten Tag, bedingt durch extreme Wetterbedingungen, ging Schnee vom Dach ab und stürzte auf das Auto. Sie führte an, dass die Grundstückseigentümerin ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht ausreichend nachgekommen war, denn das Dach hätte mit einem Schneefanggitter ausgestattet sein müssen. Ihrer Ansicht nach wäre eine solche Absicherung nötig gewesen, weil das Dach eine starke Neigung von über 45 Grad aufwies, wodurch die Gefahr von Dachlawinen erhöht war. Alternativ hätte die Eigentümerin zumindest Warnschilder anbringen müssen.

Ob eine Verkehrssicherungspflicht besteht, ist aus einer Gesamtbetrachtung der Umstände heraus zu entscheiden. Die Rechtsprechung, die eine Verkehrssicherungspflicht bei steilen Schrägdächern (über 45 Grad) bejaht, gründet sich in allen Fällen nicht ausschließlich auf das Vorhandensein eines außergewöhnlichen, die Gefahr erhöhenden Daches, sondern jeweils auf zusätzliche weitere Umstände, wie allgemeinen Schneereichtum, eine bestehende Ortsüblichkeit oder sogar eine bestehende behördlich angeordnete Schneefanggitterpflicht. Evtl. sind Vorsorgemaßnahmen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht rechtzeitig erkennbar ist.

Hinweis: So ist es durchaus für Gebäudeeigentümer ratsam, im Vorfeld zu klären, ob sie verpflichtet sind, ein Schneefanggitter anzubringen, um Schäden durch Dachlawinen zu vermeiden. In bestimmten Fällen, wie z.B. bei stark geneigten Dächern, kann diese Verpflichtung durch die Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes vorgegeben sein.

Ein Grundstückseigentümer kann die Zuführung von z.B. Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt i.d.R. vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte nicht überschritten werden. Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, kann er jedoch von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) lehnte den Anspruch auf monatliche Ausgleichsleistungen ab.

Die Grundstücke liegen in einem Bereich, der durch älteren und höheren Baumbestand geprägt ist. Dies wusste der „Poolbauer“, als er auf seinem Grundstück einen nicht überdachten und im freien gelegenen Pool errichtete. „Dass mithin der Pool (…) durch Laub- und Fruchtabwurf der Bäume vom Nachbargrundstück betroffen sein würde, war sicher zu erwarten“, untermauerte das OLG weiter.

In einem vom Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (OVerwG) entschiedenen Fall handelte es sich um den Eigentümer eines Grundstücks mit einem Wohngebäude, das seit 1998 als Kulturdenkmal unter Schutz gestellt ist. Seinen Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für die Errichtung eines Solarzaunes auf der bestehenden, zwischen 1 und 1,60 m hohen Einfrie­dungsmauer entlang der Straße lehnte die Stadt ab.

Vor dem Verwaltungsgericht Koblenz hatte der Eigentümer keinen Erfolg und nun hat das OLG entschieden, dass ihm die beantragte denkmalrechtliche Genehmigung für die Errichtung eines Solarzauns zu erteilen ist. Zur Begründung führte es aus: Es stehe außer Frage, dass der in der Umgebung des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes geplante Solarzaun einer Genehmigung bedarf. Das öffentliche Interesse an der Errichtung des Solarzauns ist vorliegend von solchem Gewicht, dass das Interesse an der unveränderten Erhaltung des Erscheinungsbildes des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes zurückzustehen hat und die Erteilung der Genehmigung geboten erscheint.

Ein Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere z.B. vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Bundesgerichtshof hat sich nun dazu geäußert, welche Personen unter den Begriff „Familienangehörige“ fallen. Dieser Begriff umfasst ausschließlich diejenigen Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht, wie z.B.

• der Verlobte einer Partei
• der Ehegatte einer Partei, auch wenn die Ehe nicht mehr besteht
• der Lebenspartner einer Partei, auch wenn die Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht
• diejenigen, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert, in der Seitenlinie
  bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren.

Ein entfernter Verwandter – wie im entschiedenen Fall ein Cousin – hat kein Zeugnisverweigerungsrecht und gehört damit nicht zu dem privilegierten Personenkreis. Das gilt auch, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht.

Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen muss derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder andauern lässt, alle nach Lage der Verhältnisse notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.

So muss also jeder Grundstückseigentümer wirksame und auf Dauer angelegte Schutzmaßnahmen ergreifen, um Kinder vor Unfällen als Folge ihrer Unerfahrenheit und Unbesonnenheit zu schützen, wenn ihm bekannt ist oder bekannt sein muss, dass Kinder sein Grundstück – befugt oder unbefugt – zum Spielen benutzen und die Gefahr besteht, dass sie sich dort an gefährlichen Gegenständen zu schaffen machen und dabei Schaden erleiden können.

In einem Fall aus der Praxis war eine Wohnanlage, die mehrere Gebäude umfasst, in einer offenen Bauweise mit einem zentralen Teich gestaltet. Einige der Gebäude sind auf Stelzen über dem Wasser errichtet. Obwohl der Teich teilweise durch einen Zaun gesichert war, blieb er an einigen Bereichen ungeschützt und zugänglich. Der Vermieter informierte die Mieter schriftlich über mögliche Gefahren, ergriff jedoch keine zusätzlichen baulichen Maßnahmen zur Sicherung dieser Bereiche. Dann kam es zu einem tragischen Unfall.

Ein zweijähriger Junge fiel in den ungesicherten Teich und erlitt schwerste Verletzungen. Das Gericht verurteilte den Vermieter der Wohnanlage zur Zahlung von 75.000 € Schmerzensgeld plus Schmerzensgeldrente. Die Richter bewerteten dabei einerseits die schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (bewusst unterlassene Sicherung der Gefahrenquelle) und andererseits die Aufsichtspflichtverletzung der Eltern.