Aktuelles

Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau grundsätzlich keine Modernisierung dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.

Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt u.a. dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies ist insbesondere beim Auftreten eines Mangels der Fall, welcher dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter entgegensteht. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S. des BGB begründen.

Diesem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden v. 27.3.2023 lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2020 stellte das Bauaufsichtsamt der Stadt Dresden bei einer Brandschutzinspektion fest, dass es an einem gewerblich vermieteten Objekt brandschutztechnische Mängel gab. Der Vermieter erhielt eine Mitteilung von der Bauaufsicht und kündigte an, eine Lösung für das brandschutztechnische Problem zu erarbeiten, unternahm jedoch keine entsprechenden baulichen Maßnahmen. Da keine Abhilfe durch bauliche Maßnahmen erfolgte, verfügte die Bauaufsicht die Untersagung der Nutzung der gemieteten Räume. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.12.2021. Die Richter kamen zu dem Entschluss, dass die außerordentliche Kündigung rechtmäßig war.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist es erforderlich, dass ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr dauern soll, schriftlich abgeschlossen wird. Wenn dies nicht der Fall ist, gilt er für unbestimmte Zeit. Zur Wahrung der Schriftform ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.

Soll die Fälligkeit der Zahlung der Nettomiete und die Verschiebung der Fälligkeit der Betriebskostenvorauszahlung geändert werden, bedarf dieses ebenfalls der Schriftform.

Sind Hotelübernachtungen zu touristischen Zwecken aufgrund einer Virus-Pandemie behördlich verboten, entfällt die Zahlungspflicht für reservierte Hotelzimmer, weil die Unterbringung von Gästen rechtlich unmöglich wird.

Dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2019 hatte ein Busreiseveranstalter in einem Hotel mehrere Zimmer für März und September 2020 gebucht und zahlte dafür im Voraus ca. 8.400 €. Die zuständigen Behörden erließen wegen der Corona-Pandemie ein Verbot für touristische Hotelübernachtungen. Der Reiseveranstalter verlangte daraufhin seine Anzahlung zurück. Die Hotelbetreiberin weigerte sich jedoch.

Der Reiseveranstalter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung, weil die vertragliche Leistungspflicht der Hotelbetreiberin – die Unterbringung von Touristen – wegen des behördlichen Verbots rechtlich unmöglich wurde.

Anmerkung: Die Revision beim Bundesgerichtshof wurde zugelassen.

Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher in der besonderen Situation eines Vertragsabschlusses außerhalb von Geschäftsräumen schützen. In diesem Kontext steht der Verbraucher nämlich möglicherweise psychisch stärker unter Druck oder ist einem Überraschungsmoment ausgesetzt. Daher ist die Information über das Widerrufsrecht für den Verbraucher von grundlegender Bedeutung und erlaubt ihm, die Entscheidung, ob er den Vertrag abschließen soll oder nicht, in Kenntnis der Sachlage zu treffen.

Die Richter des Europäischen Gerichtshofs entschieden, dass ein Verbraucher von jeder Verpflichtung zur Vergütung der Leistungen befreit ist, die in Erfüllung eines außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Dienstleistungsvertrags erbracht wurden, wenn der betreffende Unternehmer ihn nicht über sein Widerrufsrecht informiert hat und der Verbraucher sein Widerrufsrecht nach Erfüllung dieses Vertrags ausgeübt hat.

In einem vom Bundesgerichtshof am 18.4.2023 entschiedenen Fall buchten Fluggäste über ein Reisebüro mehrere Flugtickets (Gesamtpreis 4.881 €). Sie verfügten über eine bestätigte einheitliche Buchung für Hinflüge von München über Madrid und Bogotá nach Quito sowie für Rückflüge von Quito über Bogotá nach München. Ein Luftfahrtunternehmen annullierte den Hinflug nach Madrid. Die Fluggäste verlangten die vollständige Erstattung der Kosten für die Hin- und Rückflüge. Die Fluggesellschaft leistete jedoch keine Zahlung.

Die BGH-Richter entschieden zugunsten der Fluggäste. „Der aufgrund einer Annullierung bestehende Anspruch auf Erstattung der Flugscheinkosten nach der Fluggastrechtsverordnung umfasst sowohl die Kosten des Hinflugs als auch die Kosten des Rückflugs, wenn Hin- und Rückflug Gegenstand einer einheitlichen Buchung sind, über die ein einziger Flugschein ausgestellt worden ist“, so die Richter.

Sie führten weiter aus, dass sich der Erstattungsanspruch auf die Flugscheinkosten nach dem Preis richtet, zu dem der Flugschein erworben wurde, und zwar für nicht zurückgelegte Reiseabschnitte sowie für bereits zurückgelegte Reiseabschnitte, wenn der Flug im Hinblick auf den ursprünglichen Reiseplan des Fluggastes zwecklos geworden ist.