Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen
wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt
wurden, kann vom Vermieter die Durchführung derselben dennoch verlangen,
wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands des Objektes
eingetreten ist. Allerdings ist die Wiederherstellung des Anfangszustands
wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich
der unrenovierte Zustand, in dem sich die Wohnung bei Besichtigung und
Anmietung befunden hat. Ihn trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich
der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Davon
ist nach zwei vom Bundesgerichtshof am 7.8. und 8.8.2020 entschiedenen Fällen
auszugehen, wenn Renovierungen lange Zeit, hier: 14 bzw. 25 Jahre, zurückliegen.
Nach diesen Entscheidungen hat sich der Mieter allerdings nach Treu und
Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte)
zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer
Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands
der Wohnung bei Mietbeginn führt.
Aktuelles
Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Bodenbelags
Mietrecht
In einem vom Bundesgerichtshof am 26.6.2020 entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer
den Teppichboden gegen Fliesen ausgetauscht. Dadurch überschritt der Trittschallpegel
die maßgeblichen Grenzwerte.
Nach Auffassung des BGH ist ihm jedoch die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zumutbar. Diese kann er durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen.
Der vom Lärm gestörte Wohnungseigentümer kann die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindest-anforderungen auch dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums – hier der Wohnungstrenndecke – mangelhaft ist.
Anmerkung: Anders kann es nach dieser Entscheidung des BGH jedoch sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungs-eigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat.
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Nach Auffassung des BGH ist ihm jedoch die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zumutbar. Diese kann er durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen.
Der vom Lärm gestörte Wohnungseigentümer kann die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindest-anforderungen auch dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums – hier der Wohnungstrenndecke – mangelhaft ist.
Anmerkung: Anders kann es nach dieser Entscheidung des BGH jedoch sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungs-eigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat.
Streitige Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung
Mietrecht
Im Veranlagungsjahr der erstmaligen Vermietung wird bei der Bearbeitung der
Einkommensteuererklärung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung
für Abnutzung (AfA) ermittelt. Diese errechnet sich aus sämtlichen
Anschaffungskosten des Gebäudes, abzüglich des Anteils für den
Grund und Boden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat zu diesem Zweck
eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht, welche in der
Praxis häufig – u. a. auch als Schätzungshilfe – genutzt wird. Nun
steht eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, in welcher über
die Anwendung der Arbeitshilfe entschieden wird.
Im zu entscheidenden Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück und berechnete die Bemessungsgrundlage für die AfA anhand der Anschaffungskosten und des Gebäudeanteils. Das Finanzamt wich bei der anschließenden Bearbeitung von dieser Bemessungsgrundlage anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zu Ungunsten der Steuerpflichtigen ab.
Nach Auffassung der Vermieter steht aber der so ermittelte Bodenrichtwert nicht im Verhältnis zu der tatsächlichen Lage des Grundstücks. Außerdem würden die aktuellen Herstellungskosten des Gebäudes nicht angemessen berücksichtigt, welche bei entsprechender Anerkennung zu einem höheren Gebäudeanteil geführt hätten. Die Arbeitshilfe stelle eher eine Schätzung der Werte dar, welche nicht der Realität entsprechen.
Anmerkung: Darüber hat nun der BFH zu entscheiden. Sollten Steuerpflichtige in ähnlich gelagerten Fällen ebenfalls eine abweichende Bemessungsgrundlage ermittelt haben als das Finanzamt anhand der Arbeitshilfe berechnet hat, so sollte, falls möglich, noch Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden, bis über den Fall abschließend entschieden wurde.
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Im zu entscheidenden Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück und berechnete die Bemessungsgrundlage für die AfA anhand der Anschaffungskosten und des Gebäudeanteils. Das Finanzamt wich bei der anschließenden Bearbeitung von dieser Bemessungsgrundlage anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zu Ungunsten der Steuerpflichtigen ab.
Nach Auffassung der Vermieter steht aber der so ermittelte Bodenrichtwert nicht im Verhältnis zu der tatsächlichen Lage des Grundstücks. Außerdem würden die aktuellen Herstellungskosten des Gebäudes nicht angemessen berücksichtigt, welche bei entsprechender Anerkennung zu einem höheren Gebäudeanteil geführt hätten. Die Arbeitshilfe stelle eher eine Schätzung der Werte dar, welche nicht der Realität entsprechen.
Anmerkung: Darüber hat nun der BFH zu entscheiden. Sollten Steuerpflichtige in ähnlich gelagerten Fällen ebenfalls eine abweichende Bemessungsgrundlage ermittelt haben als das Finanzamt anhand der Arbeitshilfe berechnet hat, so sollte, falls möglich, noch Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden, bis über den Fall abschließend entschieden wurde.
Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien
Mietrecht
In der Praxis geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom
Verkäufer aus und der Käufer hat häufig keine ernsthafte Möglichkeit,
sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen
Maklerprovision zu wehren. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten
Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt,
muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen.
Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer
seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.
Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.
Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.
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Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.
Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.
Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags
Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat am 28.5.2020 entschieden, dass einem Immobilienmakler
in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate
befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um
jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist
von vier Wochen gekündigt wird.
Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.
So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.
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Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.
So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.
Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
Mietrecht
Mit dem vom Kabinett beschlossenen Gesetzesentwurf soll das Wohnungseigentumsgesetz
aus dem Jahr 1951 in wesentlichen Teilen modernisiert werden. Hier einmal die
wichtigsten Punkte aus dem vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzesentwurf.
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- Bauliche Maßnahmen durch den Mieter: Jeder Mieter soll einen
Anspruch gegen den Vermieter erhalten, dass ihm bauliche Maßnahmen zur
Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge,
zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz auf seine Kosten erlaubt
werden.
- Grundlegende bauliche Maßnahmen sollen mit einfacher Stimmenmehrheit
beschlossen werden können. Die Wohnungseigentumsanlage darf jedoch durch
die bauliche Veränderung nicht grundlegend umgestaltet und kein Wohnungseigentümer
darf durch die Baumaßnahme unbillig benachteiligt werden. Die Kosten,
insbesondere die Kosten von energetischen Sanierungsmaßnahmen, die sich
innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, sollen von allen Wohnungseigentümern
zu tragen sein. Andere bauliche Veränderungen sind hingegen nur von den
Wohnungseigentümern zu bezahlen, die für die bauliche Veränderung
stimmten.
- Wohnungseigentümerversammlung: Die Ladungsfrist für eine
Versammlung wird von zwei auf vier Wochen verlängert und Niederschriften
sind unverzüglich nach der jeweiligen Versammlung zu erstellen. Unabhängig
von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile soll die Versammlung beschlussfähig
sein. Über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von
Kosten reicht eine einfache Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer. Der
Verwalter hat jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen, der
über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft
informiert. Das Recht jedes Wohnungseigentümers zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
wird ausdrücklich im Gesetz festgeschrieben.
- Die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats beschränken
die neuen Regelungen auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Des Weiteren
können die Wohnungseigentümer die Größe des Verwaltungsbeirats
nach den Bedürfnissen ihrer konkreten Gemeinschaft festlegen.
- Die Digitalisierung wird in das WEG aufgenommen. Somit können
Wohnungseigentümer ihre Versammlungen einer sog. Online-Teilnahme öffnen.
Bei Umlaufbeschlüssen ist nicht mehr zwingend die Unterschrift der Wohnungseigentümer
erforderlich, sondern es genügt die Textform.
- Für eilbedürftige Maßnahmen und für Maßnahmen,
die eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht
nicht erfordern, soll der Verwalter zuständig sein. Durch Beschluss können
die Wohnungseigentümer die Zuständigkeiten des Verwalters bestimmen,
indem sie seinen Aufgabenkreis erweitern oder einschränken.
- Sondereigentum kann nun auch auf Freiflächen erstreckt werden.
Bisher ist es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des
Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf
Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im
Freien.