Ladeinfrastruktur für E-Autos bald Pflicht
Mietrecht
Für die Verbesserung der Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge brachte
die Bundesregierung ein Gesetz auf den Weg, das neue Regeln für Gebäude
mit größeren Parkplätzen mit sich bringt.
Bei einem Neubau beziehungsweise größerer Renovierung von Gebäuden
mit mehr als zehn Parkplätzen ist künftig
- bei Wohngebäuden jeder Stellplatz und
- bei Nichtwohngebäuden (z. B. Gewerbe) jeder fünfte Stellplatz
mit Schutzrohren für Elektrokabel (Leitungsinfrastruktur) auszustatten.
Zusätzlich ist auf entsprechenden Parkplätzen von Nichtwohngebäuden
mindestens ein Ladepunkt zu errichten. Nach dem 1.1.2025 ist zudem jedes Nichtwohngebäude
mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einem Ladepunkt auszustatten.
Ausnahmen sind unter anderem vorgesehen
- für Gebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen
befinden und überwiegend von ihnen selbst genutzt werden, sowie
- für Bestandsgebäude, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur
7 % der Gesamtkosten einer größeren Renovierung überschreiten.
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Verlängerung der Mietpreisbremse
Mietrecht
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 wurde die sog. "Mietpreisbremse"
eingeführt. In den Bereichen, wo sie durch Erlass einer Rechtsverordnung
der jeweiligen Landesregierung zur Anwendung kommt, verlangsamte sich der Mietenanstieg.
Nachdem neben dem Bundestag nun auch der Bundesrat zugestimmt hat, wird die
Mietpreisbremse verlängert. Daher wird es den Ländern für weitere
fünf Jahre (bis längstens Ende 2025) ermöglicht, ein Gebiet mit
einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen.
Mieter können künftig außerdem die gesamte zu viel gezahlte
Miete zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass sie den Verstoß gegen
die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses
rügen. Andernfalls besteht nur ein Anspruch auf die unzulässig gezahlte
Miete, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Gleiches gilt, wenn
das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge bereits beendet ist.
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Stromvertrag mit Mieter bei direkter Zuordnung des Zählers
Mietrecht
Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten
Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser
Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende
Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer,
sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme
das Angebot konkludent annimmt.
Dabei ist es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers
der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa weiß,
dass das zu versorgende Objekt sich im Besitz eines Mieters oder Pächters
befindet und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den
Versorgungsanschluss ausübt.
Vielmehr kommt es maßgebend darauf an, wer den Strom verbraucht, da der
Vertrag regelmäßig gerade mit der Person begründet werden soll,
die aufgrund ihrer Verfügungsgewalt in der Lage ist, die offerierte Energie
auch zu entnehmen.
Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter,
da ihm infolge der eingeräumten Nutzungsbefugnis auch die tatsächliche
Sachherrschaft über die gemieteten Räume und die darin befindlichen
Versorgungsanschlüsse zukommt.
Somit hat ein Versorgungsunternehmen keine Ansprüche gegen den Vermieter.
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Notdienstpauschale keine Betriebskosten
Mietrecht
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum
an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch
des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen
Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung
sowie andererseits Verwaltungskosten.
Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Aufwendungen
für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht.
Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten
Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen
im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und
Überwachung handelt, wie z. B. Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege
nicht zugestellt sind, Außentüren ordnungsgemäß schließen,
die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert,
haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind usw.
Bei einer Notdienstpauschale werden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die
der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits-
oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung
für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern
um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme
von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen
durch Dritte.
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Nachträgliche Erbschaftsteuer für Familienwohnheim
Mietrecht
Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer ist der Vermögensanfall zu ermitteln,
der sich aus dem vererbten Vermögen ergibt. Wird ein bebautes Grundstück
auf den verbleibenden Ehegatten von Todes wegen übertragen, so unterliegt
dieser Vorgang nicht der Besteuerung, wenn der Ehegatte das Gebäude in
den folgenden zehn Jahren selbst bewohnt. Dies gilt nicht, wenn er aus zwingenden
Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist.
Der (Bundesfinanzhof) BFH hat mit Urteil vom 11.7.2019 entschieden, wie die
Vorschrift anzuwenden ist, wenn das Grundstück innerhalb der Frist verkauft,
aber durch ein Nießbrauchsrecht trotzdem weiter vom verbleibenden Ehegatten
bewohnt wird. Im entschiedenen Fall verschenkte die Ehefrau des Verstorbenen
innerhalb der zehn Jahre nach dem Tod des Mannes das Gebäude an die Tochter,
behielt sich selbst jedoch ein Nießbrauchsrecht vor und blieb weiterhin
dort wohnen. Für das Finanzamt war damit die Frist unterbrochen und die
Steuerbefreiung für den Erwerb des Gebäudes nicht mehr zu gewähren.
Gestützt wurde die Entscheidung durch das Urteil des BFH. Dieser legt
das Gesetz zugrunde, welches von "Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken"
spricht, so hat sowohl eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken als auch die Eigentümerstellung
vorzuliegen. Die Vorschrift sollte durch die Steuerbefreiung das Familienheim
schützen, was durch eine vorzeitige Veräußerung nicht erreicht
werden kann, ebenso wenig wie die förderungswürdige Bildung von Wohneigentum
durch Familie.
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Teileigentumseinheit – Verstoß gegen die vereinbarte Nutzung
Mietrecht
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 25.10.2019 entschiedenen Fall wurde
in einer Teilungserklärung über die Nutzung der Einheit diese als
"Laden" bezeichnet. Tatsächlich wurde darin eine Eisverkaufsstelle
betrieben. Neben Eis wurden auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke
angeboten. Ferner befanden sich in den Räumlichkeiten Tische mit ausliegenden
Speisekarten sowie Stühle. Der Vermieter verlangte die Unterlassung der
Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele.
Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit
Bestuhlung verstößt gegen die in der Teilungserklärung enthaltene
Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden
darf. Bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann
mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in
Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch
den Verkauf nach außen, entschieden die BGH-Richter. Somit hatten die
Wohnungseigentümer gegen den Mieter der Wohnungs- oder Teileigentumseinheit
einen Unterlassungsanspruch, da die Nutzung die der in der Teilungserklärung
für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widersprach.
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